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【新連載!不動産コラム】 第3回 カンボジア不動産投資〜カンボジアが選ばれる理由〜

こんにちは、アンナアドバイザーズ代表の荒木杏奈です。

今回は、海外不動産投資の中でも、投資先としてはまだメジャーではない「カンボジア」で不動産投資をする場合のメリットや注意点についてご案内いたします。

カンボジア国内での引っ越し、不動産投資、日本からの移住をお考えの方は必見の情報を発信します♪

 

▼カンボジア投資のメリットとは?

 

メリット1:不動産市場の成長性

海外不動産投資の魅力は、なんといってもこの先の成長性です。2009年にリーマンショックで落ち込んだカンボジアの経済成長率ですが、翌年2010年からコンスタントに優秀な数値を示しており、2018年は7.53%と最近では平均7%を維持しています。

理由としては、経済成長が続くカンボジアは外資規制が無く、日本企業や海外企業の進出が加速、さらには、中国人観光客や投資家など、カンボジアを訪れる中国人は増加しており、カンボジアの不動産業界の成長を助長しているといえるでしょう。

首都プノンペンの不動産投資市場は盛り上がりを見せています。

本年は新型コロナウイルスの影響もあり、他国同様成長率は思わしくないと見られていますが、首都プノンペンの不動産物件に関しては、弊社が扱っている物件では新型コロナウイルスによる工事の遅延はなく、順調に進んでおります。

 

メリット2:非居住者でも銀行口座が開設でき高い金利がつく

カンボジアでは、非居住者でも口座開設することができる銀行がまだ比較的多くあります。

東南アジアの他の国では、非居住者では開設ができないよう規制を強めているのが現状です。

ただしカンボジアでも、最近は厳しくなってきており、不動産購入の契約書や現地企業の雇用証明書などが必要になった銀行もあります。

今後、非居住者は開設できなくなる可能性もあるため、口座開設をしたいと考えている人は、できるだけ早く開設する事をおすすめします。

なお、カンボジアには定期預金で6%以上の金利がつく銀行もあるため、コンドミニアム投資をした際には、カンボジアの銀行口座に賃料を振り込むことで、賃料だけでなく金利の恩恵を受けることができます。

 

メリット3:東南アジアで唯一「米ドル建て」が可能

カンボジアは自国通貨のリエルがありますが、実質的に米ドルが流通しているため、米ドル決済ができます。

そのため、為替による通貨不安定の影響の心配はなく安定した投資環境にあることが最大の魅力です。

家賃収入や売却益などを米ドル建てで運用でき、その資金をそのまま世界中に持ち出しできるのです。

一方、カンボジアを除く東南アジアの全ての国の不動産は、自国通貨建ての資産のため、カンボジアは「米ドル決済が可能な東南アジア唯一の国」となります。

投資で得た利益も米ドルで受け取ることができますので、通貨変動に収益を左右されず、安心して利益を上げることが可能です。

 

メリット4:完全区分所有が可能で、保証つきの案件が多い

2010年の法改正に伴い、非居住者の外国人でもコンドミニアムを保有すること(登記)が可能になっています。

コンドミニアムは、個人でも、法人でも購入が可能です。

また、2〜10年間家賃保証つきの物件もありますので、通常は引き渡し後のメンテナンス工事が多く、すぐに賃貸付けしにくい東南アジアでは、家賃保証付きを選ぶこともおすすめです。

また、買取保証付きの新築物件もあります。

保証なし・家具なしのオプションがある物件がありますが、カンボジアではほとんどの家具は輸入となり、個人での手配は大変ですので、余程こだわりがある場合を除いて、家具付きを選ぶ方がいいでしょう。

 

▼カンボジア投資3つのリスクとは?

リスク1:仲介リスク

日本で不動産投資をする際にも、優秀なエージェントとの出会いが重要と言われているように、自分の知らない国で不動産を買うとなると、現地に詳しいエージェントや不動産仲介会社の協力が必要不可欠です。

さらに、日本人スタッフが常駐し対応している仲介会社を選ぶと、きめ細かな対応で日本流に相談ができるので安心でしょう。

 

リスク2:プレビルドに注意

プレビルドとは、完成前の物件のことです。

日本でも分譲マンションなどは完成前の物件を購入する「青田売り」がほとんどなのですが、支払いの発生時期が異なります。

日本では、完成後に支払いをするのに対し、カンボジアのプレビルドで物件を購入する場合、工事の進捗に応じて支払いが発生します。

プレビルドで物件を購入する際のメリットとして、価格が安く、値上がりの可能性が高い点が魅力ですが、一方で物件の建設が完了しない場合は、頭金や中間金が戻ってこないリスクがあります。

カンボジアの不動産市場は、まだ法整備がしっかりと整っておらず、中小規模の経験が少なく小さなディベロッパーの開発案件の場合、資金繰りの悪化などにより工事が中止される可能性が考えられます。

そのため、信頼できる大手ディベロッパーの開発物件を選ぶことが非常に重要なポイントになります。

 

リスク3:視察・物件チェック


外国の不動産を買うわけですから、現地を視察する手順はおろそかにできません。

海外不動産投資のミクロ分析として、一度は現地に足を運ぶべきというのは、リスク1で書いた「エージェントの問題」も大きく絡んできます。

視察ツアーでは、物件の良し悪しをチェックするのはもちろん大事ですが、信頼できる人たちかどうか、実際に会って自分の目で確かめましょう。

また、リスク2で書いたように、カンボジアの新築物件の多くがプレビルドです。

物件のチェックをしようと、プノンペンまで出かけても実際に目にできるのは完成模型程度ということもあり得ます。

むしろ、物件所在地を確認して立地上のメリットなどの情報を集めたり、街の発展状況を知ることに主眼を置くべきです。

不動産の価値は物件そのもの以上に立地に大きく左右されます。たとえ実物が見られなくても現地で周辺環境を肌で感じることで、日本で渡される厚い資料の何十倍もの情報が得られるのです。

もちろん、良心的な業者であれば、建築途中の工事現場の視察もセッティングし、完成後は見ることのできない骨組みや施工の様子を確認できるようにしますし、以前、同じディベロッパーが手がけた別の物件の見学などを手配するでしょう。

現在のコロナ禍では、渡航が難しい状況ですので、オンラインセミナー(ウェビナー)で現地の物件や様子を中継で見ることも可能です。

弊社では毎週開催していますので、チェックしてみてください。

 

▼まとめ

海外では、日本国内不動産を購入するときのように誰でもどんな物件でも購入が出来るというわけではありません。

海外不動産投資初心者の方は、現地の不動産投資事情について詳しい、日本と現地に拠点を置き、日本人駐在員のいる不動産業者に頼ることが大切です。

カンボジア不動産投資に興味がある方は、ぜひいくつかのエージェントに問合せて、比較検討をしてみてください。

 

アンナアドバイザーズ株式会社 代表取締役 荒木杏奈さん

1984年生まれ、東京都出身。日本で働いていたときに東南アジアの投資環境を調査。その後、一念発起して2012年にカンボジアへ移住し金融機関に勤務。2013年に独立し、不動産会社を設立。2019年には一般社団法人「RE AGENT」の代表理事に就任。今年1月女の子が誕生し、2児の母となった。
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