～ភាពទាក់ទាញនិងតម្លៃអចលនទ្រព្យភ្នំពេញសម្រាប់ជនជាតិជប៉ុន～

ខណៈប្រជាជនខ្មែរចាប់ផ្តើមទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យដូចជា៖ ដីធ្លី ខុនដូ និងលំនៅដ្ឋានរស់នៅយ៉ាងគគ្រឹកគគ្រេង គេក៏សង្កេតឃើញមានការអភិវឌ្ឍន៍ និងការលក់អចលនទ្រព្យជាច្រើនធ្វើឡើងដោយអ្នកវិនិយោគបរទេសផងដែរ។ មានប្រជាជនមកពីប្រទេសជប៉ុន ដែលភាគច្រើននៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ បានទិញអចលនៈទ្រព្យភាគច្រើនក្នុងគោលបំណងវិនិយោគ។ យើងខ្ញុំបានសាកសួរអ្នកស្រី អានណា អំពីភាពទាក់ទាញនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យក្នុងក្រុងភ្នំពេញ នាពេលបច្ចុប្បន្ន និងទំនោរនាពេលអនាគត។

អ្នកស្រីបាន​ធ្វើ​អាជីវកម្មផ្នែកអចលនទ្រព្យ​នៅ​កម្ពុជា​ជិត​១០​ឆ្នាំមក​ហើយ តើ​អ្នកស្រី​ឃើញ​ការ​ប្រែប្រួល​នៅ​ភ្នំពេញ​ដូចម្តេចខ្លះ?

នាងខ្ញុំសូមជម្រាបថា ក្រុមហ៊ុន​របស់​យើងខ្ញុំ​បាន​ចាប់​ផ្តើម​អាជីវកម្ម​នៅ​ទីក្រុង​ភ្នំពេញ​ក្នុង​ឆ្នាំ២០១៣ ពោលគឺ​កាលពី១០ឆ្នាំមុន។ នាងខ្ញុំ​គិត​ថា​បរិយាកាស​រស់នៅ​ក្នុង​រាជធានី​ភ្នំពេញ​មាន​ភាព​ប្រសើរ​បើ​ធៀប​នឹង​ពេល​ដែល​ប្រព័ន្ធ​ផ្គត់ផ្គង់​ទឹកស្អាត និងទឹកលូ និង​ផ្លូវថ្នល់នៅ​មិន​ទាន់​បាន​អភិវឌ្ឍ​ពេញលេញកាលពីជាង១០ឆ្នាំមុន។ មិត្តភាពជប៉ុន និងកម្ពុជាកាន់តែមានភាពស្និទ្ធស្នាលគ្នាខ្លាំង ក្រោយពេលដែល ជើងហោះហើរពីជប៉ុនផ្ទាល់មកកម្ពុជា ធ្វើឡើងដោយក្រុមហ៊ុនអាកាសចរ ANA តែជាអកុសលឥឡូវនេះវាលែងមានទៀតហើយ។

នាងខ្ញុំ​ខ្លួន​ឯង​គិត​ថា បើ​ធៀប​នឹង​១០​ឆ្នាំ​មុន រាជធានីភ្នំពេញ មាន​ចំនួនផ្សារទំនើប​ច្រើន​ជាងមុន ហើយការរស់នៅគឺ​​កាន់​តែ​ស្រួល​ជាងមុនច្រើន។ ដោយសារជំងឺកូវីដ១៩ នាងខ្ញុំមិនអាចទៅមកភ្នំពេញបានប្រហែលជា៤ឆ្នាំមកហើយ ប៉ុន្តែពេលនេះ នាងខ្ញុំមកកម្ពុជាម្តងរៀងរាល់ពីរខែម្តង។

តើវិបត្តិជំងឺកូវីដ១៩បានប៉ះពាល់ដល់អាជីវកម្មរបស់អ្នកស្រីដែរ ឬទេ?

អាជីវកម្មផ្នែក​អចលនទ្រព្យ​នៅ​ក្រៅ​ប្រទេស​​បាន​រង​ផល​ប៉ះពាល់​យ៉ាង​ខ្លាំង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អចលនទ្រព្យដែលយើងខ្ញុំគ្រប់គ្រង គឺត្រូវបានធានាយ៉ាងពេញលេញដោយក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ ហើយយើងខ្ញុំបានទទួលសំណងត្រឡប់មកវិញត្រឹមត្រូវ ដូច្នេះ វាហាក់ដូចជាពុំមានផលប៉ះពាល់អ្វីខ្លាំងដល់ការសម្រេចចិត្តរបស់អតិថិជនដែលបានធ្វើការវិនិយោគទេ។ ជាការពិតណាស់ ក៏មានអ្នកវិនិយោគខ្លះចង់សម្រេចចិត្តវិនិយោគបន្ទាប់ពីពិនិត្យមើលតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅលើគេហទំព័រ ដូច្នេះយើងខ្ញុំបានប្តូរទៅជាវិធីសាស្រ្តនៃការភ្ជាប់ទៅកាន់គេហទំព័រអនឡាញ និងមើលវីដេអូសម្រាប់អតិថិជនបែបនេះ។ បច្ចុប្បន្ន យើង​បាន​បន្ត​ដំណើរការចុះទៅមើលផ្ទាល់ ហើយ​អ្នក​វិនិយោគដែល​ចង់​មើលផ្ទាល់នូវអចលនទ្រព្យគឺអាចចុះទៅមើលដោយផ្ទាល់បាននៅ​នឹង​កន្លែង។

តើទីក្រុងភ្នំពេញមានចំណុចទាក់ទាញអ្វីខ្លះ?

នាងខ្ញុំ​គិត​ថា​ភ្នំពេញ​ជា​កន្លែង​ងាយ​ស្រួល​ក្នុង​ការ​រស់​នៅ ព្រោះ​ដើម​ឡើយ​វា​ជា​ក្រុងក្រោមអាណានិគម​បារាំង ហើយមាន​ទីប្រជុំជន​ត្រូវ​បាន​ថែទាំ​យ៉ាង​ល្អ និង​មាន​គ្រោះ​មហន្តរាយ​តិច​តួច​បង្ករឡើងដោយការរញ្ជួយ​ដី និង​ព្យុះ​ជាដើម។ វប្បធម៌​អាហារ​ខ្មែរក៏​ត្រូវចិត្ត​ប្រជាជន​ជប៉ុន​ដែរ ហើយ​មាន​ភោជនីយដ្ឋាន​ជា​ច្រើន​ដែល​បម្រើ​ម្ហូប​អន្តរជាតិ ដូច្នេះ​សម្រាប់ជប៉ុនគឺទាំងម្ហូបខ្មែរនិងបរទេសគ្រប់​យ៉ាង​គឺ​ឆ្ងាញ់។

បើ​និយាយ​ពី​ការ​វិនិយោគ​វិញ វា​មាន​ភាព​ទាក់ទាញ​ក្នុង​ការ​ធ្វើ​ពាណិជ្ជកម្ម​ជា​ប្រាក់​ដុល្លារ​អាមេរិកនៅកម្ពុជា។ ការប្រាក់លើប្រាក់បញ្ញើរបស់ធនាគារមានកម្រិតខ្ពស់ ហើយជនបរទេសអាចទិញអចលនទ្រព្យបានទៀត។ ប្រសិនបើការជួលដំណើរការត្រឹមត្រូវ វានឹងក្លាយជាប្រភពនៃប្រាក់ចំណូលមានស្ថេរភាពមួយសម្រាប់អ្នកវិនិយោគជប៉ុន ដែលវាក៏គួរឱ្យទាក់ទាញផងដែរ។

បើមើលពីផ្លូវច្បាប់វិញ មិនមានបញ្ហាអ្វីធំដុំទេ ព្រោះនីតិវិធីចុះឈ្មោះក្រុមហ៊ុនអាចបំពេញបានដោយត្រឹមត្រូវ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងករណីខ្លះ ពុំសូវមានអ្នកជួលច្រើនដូចការរំពឹងទុកដែរ ដូច្នេះនាងខ្ញុំគិតថា វាជាកត្តាហានិភ័យមួយត្រូវពិចារណា។

រាជធានីភ្នំពេញមានចំនួនប្រជាជនជាង២លាននាក់ ប៉ុន្តែគេថានៅឆ្នាំ២០៣៥ នឹងមានប្រជាជនប្រមាណ៣លាននាក់ រួមទាំងជនបរទេសផងដែរ។ តើអ្នកស្រីរំពឹងអ្វីខ្លះពីក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យឆ្លើយតបទៅនឹងកំណើនប្រជាពលរដ្ឋបែបនេះ?

អ្នកជួលអចលនទ្រព្យមួយចំនួនដែលយើងគ្រប់គ្រងគឺជាជនជាតិខ្មែរ ហើយពួកគេភាគច្រើនបានរស់នៅក្រៅប្រទេសយូរមកហើយ ហើយបានត្រឡប់មកប្រទេសកម្ពុជាវិញ។ ចំពោះអតិថិជនបែបនេះមានទំនោរជ្រើសរើសខុនដូដែលមានសុវត្ថិភាពល្អសម្រាប់ការរស់នៅរបស់ពួកគាត់។ នាងខ្ញុំ​គិត​ថា​ចំនួន​អ្នក​មានធនធាន​នៅ​កម្ពុជា​នឹង​បន្ត​កើន​ឡើង​នៅ​ពេល​អនាគត។ ម្យ៉ាងទៀត ដោយសារចំនួនជនបរទេសកើនឡើង នាងខ្ញុំគិតថាតម្រូវការបន្ទប់បែប ១បន្ទប់គេង និង ២បន្ទប់គេង នឹងកើនឡើង។ ម្យ៉ាងវិញទៀត បច្ចុប្បន្នមានបន្ទប់សម្រាប់គ្រួសារតិចតួចនៅឡើយ ដូច្នេះប្រសិនបើចំនួនជនបរទេសដែលមកជាមួយគ្រួសារកើនឡើងនាពេលអនាគត នាងខ្ញុំគិតថាការផ្គត់ផ្គង់បន្ទប់សម្រាប់គ្រួសារនឹងក្លាយជាបញ្ហាថ្មីត្រូវគិតគូ។ អចលនទ្រព្យដែលយើងខ្ញុំធ្វើការជួលកន្លងមកមានតែបន្ទប់តូចៗប៉ុណ្ណោះ ហើយយើងធ្លាប់ភ្ជាប់បន្ទប់ដើម្បីប្រើប្រាស់ជាលក្ខណៈគ្រួសារ។ លើសពីនេះ តាមទស្សនៈនៃអចលនៈទ្រព្យដែលងាយស្រួលសម្រាប់គ្រួសារ នាងខ្ញុំគិតថាមានតម្រូវការសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមានគ្រឿងបរិក្ខារ និងកន្លែងកម្សាន្តទូទៅពេញលេញ ដូចជាការមានហាងស្ប៉ានៅក្នុងអគារតែមួយ និងកន្លែងដែលកុមារអាចលេងបានជាដើម។

ក្រុមហ៊ុនរបស់យើងមិនធ្វើការងារអ្នកអភិវឌ្ឍន៍(សាងសង់) ឬទាក់ទាញអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ទេ។ យ៉ាងណាមិញ ប្រសិនបើចំនួនប្រជាជនមានពី២លានឡើងទៅ៣លាននាក់ នាងខ្ញុំគិតថាទីក្រុងភ្នំពេញនៅតែត្រូវបានចាត់ទុកថាជាទីផ្សារតូចមួយសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ធំៗរបស់ជប៉ុន។ នាងខ្ញុំសង្ឃឹមថានឹងមានអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដ៏ល្អដែលអាចនឹងវិនិយោគលើទីផ្សារពិសេសបែបនេះបាន។

តើ​វិស័យ​អចលន​ទ្រព្យ​នៅ​រាជធានី​ភ្នំពេញមានបញ្ហា​ប្រឈម​​អ្វី​ខ្លះ?

មិនត្រឹមតែប្រទេសកម្ពុជាប៉ុណ្ណោះទេ មានករណី “ការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យឈប់មុនគម្រោងបញ្ចប់” កើតមានឡើងជាច្រើនដែរ។ នេះដោយសារតែមានគំរូអាជីវកម្មជាច្រើនដែលអចលនទ្រព្យត្រូវបានលក់ចាប់ពីដំណាក់កាលរៀបចំផែនការអភិវឌ្ឍន៍ដំបូង ហើយការសាងសង់ត្រូវបានធ្វើឡើងក្រោយការប្រមូលប្រាក់ តែក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍មានបញ្ហាក្នុងការបង្វិលថវិកានាំឱ្យមានការរាំងស្ទះជាដើម។ ដូច្នេះនាងខ្ញុំ​គិត​ថាគួប្បីត្រូវ​បង្កើត​លំហូរ​នៃ​ការ​អភិវឌ្ឍដែលមាន​ផ្លូវ​ច្បាប់​ត្រឹមត្រូវ និង​ការ​លក់​បន្ទាប់​ពី​អចលនទ្រព្យ​​សាងសង់​រួច។

នាងខ្ញុំ​គិត​ថា​វា​គួរតែ​មាន​ប្រព័ន្ធ​ធានា​រ៉ាប់រង​ដូច​ជា​ការ​ផ្តល់​សំណង​ដល់​អ្នក​ទិញ​ ​ប្រសិន​បើ​ការ​សាងសង់​បាន​បញ្ឈប់​នៅ​ពាក់​កណ្តាល​ទី។ ជាការពិតណាស់ យើងអាចនិយាយបានថា វាជាជម្រើសនិងជាទំនួលខុសត្រូវខ្លួនឯងចំពោះការទិញអចលនទ្រព្យណាមួយ ប៉ុន្តែប្រសិនបើហានិភ័យបែបនេះកើនឡើងច្រើន នោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាទាំងមូលនឹងមានរូបភាពអវិជ្ជមានមិនខាន។

ម្យ៉ាងវិញទៀត នាងខ្ញុំគិតថា យើងត្រូវធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវការឆ្លើយតបរបស់ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រង បន្ទាប់ពីអចលនទ្រព្យត្រូវបានសាងសង់។ ប្រសិនបើក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងមិនខិតខំប្រឹងប្រែងបង្កើនការពេញចិត្តរបស់អតិថិជនទេ អ្នកជួលនឹងមិនមកទៀតទេ ព្រោះរាល់ពេលដែលអចលនទ្រព្យថ្មីត្រូវបានសាងសង់ អតិថិជននឹងចាកចេញទៅកន្លែងថ្មីទាំងនោះជាមិនខាន។

នាងខ្ញុំក៏គិតដែរថា ការប្រមូលទុនបំរុងសម្រាប់ការជួសជុលថែទាំកំពុងនិងបានមានចំនួនច្រើនឡើងៗជាបណ្តើរៗ ប៉ុន្តែក៏មានសំណួរថាតើថវិការប្រមូលទាំងនោះពិតជាត្រូវបានប្រើប្រាស់សម្រាប់ការជួសជុល ថែទាំត្រឹមត្រូវដែរឬទេ។ វាមិនទាន់ជាបញ្ហាទេសម្រាប់ពេលឥឡូវនេះព្រោះវាជាទុនប្រមូលបានថ្មីៗ ប៉ុន្តែនាងខ្ញុំគិតថាវានឹងក្លាយទៅជាបញ្ហាក្នុងរយៈពេល៥ ឬ១០ឆ្នាំខាងមុខ ប្រសិនបើការចាត់ចែងពុំមានតម្លាភាព។

ដូច្នេះចំពោះភ្នាក់ងារជាអ្នកលក់ នាងខ្ញុំគិតថាវានឹងបង្កជាបញ្ហា ប្រសិនបើយើងមិនប្រាប់អតិថិជនថាមានការចំណាយផ្សេងៗដូចជា ថ្លៃគ្រប់គ្រងទាំងអស់នោះជាដើម។

តើអ្នកស្រីគិតថានឹងមានទំនោរជាវអចលនទ្រព្យពីប្រជាជនខ្មែរនៅជប៉ុនកើតឡើងដែរទេ?

នាងខ្ញុំគិតថានឹងមាន។ ក្រុមហ៊ុនយើងខ្ញុំក៏មានបំណងណែនាំពីអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសជប៉ុនដែរ ប៉ុន្តែបច្ចុប្បន្នមានគម្រោងនៅកម្ពុជាច្រើនពេក នៅពុំទាន់អាចធ្វើការងារណែនេះនៅឡើយ។ នាងខ្ញុំក៏មានស្គាល់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យច្រើនដែលណែនាំអចលនទ្រព្យជប៉ុនទៅកាន់បរទេសដែរ។ ដោយសារបច្ចុប្បុន្នតម្លៃប្រាក់យ៉េនជប៉ុនក៏កំពុងថយចុះផង នាងខ្ញុំគិតថាតម្រូវការនេះនឹងកើនឡើង។

ជាចុងក្រោយ តើអ្នកនាងមានពាក្យពេជន៍អ្វីខ្លះទេ?

បច្ចុប្បន្ន ការមានជាកម្មសិទ្ធ និងការវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យនៅក្រៅប្រទេសកាន់តែមានចំនួនកើនឡើងបើប្រៀបធៀបជាមួយកាលពីមុន ដូច្នេះនាងខ្ញុំគិតថានឹងមានការចាប់អារម្មណ៍កាន់តែច្រើនឡើងថែមទៀតពីជប៉ុនមកកាន់ប្រទេសកម្ពុជា។ នាងខ្ញុំគិតថាប្រទេសកម្ពុជាមានភាពទាក់ទាញ ព្រោះជាប្រទេសដែលបើកចំហសម្រាប់ការវិនិយោគពីបរទេស ខណៈប្រជាជនជប៉ុនមានទ្រព្យជាសាច់ប្រាក់យ៉េនជប៉ុន កំពុងគិតអំពីការការពារហានិភ័យជាមួយនឹងរូបិយប័ណ្ណបរទេស។

មានមនុស្សមួយចំនួនប្រហែលជាគិតថានយោបាយកម្ពុជាអាចនឹងផ្លាស់ប្តូរនៅពេលអនាគត ហើយច្បាប់អាចនឹងផ្លាស់ប្តូរដែរ ប៉ុន្តែគួរចាំថាសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជានៅតូចនៅឡើយ ហើយដើមទុនបរទេសត្រូវបានទទួលយកសម្រាប់ធ្វើឱ្យមានកំណើនសេដ្ឋកិច្ច ដូច្នេះនាងខ្ញុំមិនគិតថានឹងមិនមានការផ្លាស់ប្តូរភ្លាមៗកើតឡើងនោះទេ។ ក្រុមហ៊ុនយើងខ្ញុំ​នឹង​តាម​ដាន​ស្ថានការណ៍​នៅ​កម្ពុជា ហើយ​ផ្សព្វផ្សាយ​ពី​ភាព​ទាក់ទាញ​របស់​ប្រទេស​កម្ពុជា​ទាក់ទង​នឹង​ការ​វិនិយោគពី​បរទេសបន្តទៀត៕

Anna Advisors Co.,Ltd
Unit No. FO-1025, Flatiron by Meridian, Street 102, Phnom Penh City Centre, Sangkat Srah Chok, Khan Daun Penh, Phnom Penh, Kingdom of Cambodia
info@annaadvisors.com
Tel: 023 97 2014 / 012 833 290