បទសម្ភាសន៍វិនិយោគគិនជប៉ុនជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យក្នុងក្រុងភ្នំពេញ!

TOP › Column › NyoNyum Khmer Special Topics › បទសម្ភាសន៍វិនិយោគគិនជប៉ុនជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យក្នុងក្រុងភ្នំពេញ!

2023.09.21

NyoNyum Khmer Special Topics

～ភាពទាក់ទាញនិងតម្លៃអចលនទ្រព្យភ្នំពេញសម្រាប់ជនជាតិជប៉ុន～

ខណៈប្រជាជនខ្មែរចាប់ផ្តើមទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យដូចជា៖ ដីធ្លី ខុនដូ និងលំនៅដ្ឋានរស់នៅយ៉ាងគគ្រឹកគគ្រេង គេក៏សង្កេតឃើញមានការអភិវឌ្ឍន៍ និងការលក់អចលនទ្រព្យជាច្រើនធ្វើឡើងដោយអ្នកវិនិយោគបរទេសផងដែរ។ មានប្រជាជនមកពីប្រទេសជប៉ុន ដែលភាគច្រើននៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ បានទិញអចលនៈទ្រព្យភាគច្រើនក្នុងគោលបំណងវិនិយោគ។ យើងខ្ញុំបានសាកសួរអ្នកស្រី អានណា អំពីភាពទាក់ទាញនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យក្នុងក្រុងភ្នំពេញ នាពេលបច្ចុប្បន្ន និងទំនោរនាពេលអនាគត។

អ្នកស្រីបានធ្វើអាជីវកម្មផ្នែកអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាជិត១០ឆ្នាំមកហើយ តើអ្នកស្រីឃើញការប្រែប្រួលនៅភ្នំពេញដូចម្តេចខ្លះ?

នាងខ្ញុំសូមជម្រាបថា ក្រុមហ៊ុនរបស់យើងខ្ញុំបានចាប់ផ្តើមអាជីវកម្មនៅទីក្រុងភ្នំពេញក្នុងឆ្នាំ២០១៣ ពោលគឺកាលពី១០ឆ្នាំមុន។ នាងខ្ញុំគិតថាបរិយាកាសរស់នៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញមានភាពប្រសើរបើធៀបនឹងពេលដែលប្រព័ន្ធផ្គត់ផ្គង់ទឹកស្អាត និងទឹកលូ និងផ្លូវថ្នល់នៅមិនទាន់បានអភិវឌ្ឍពេញលេញកាលពីជាង១០ឆ្នាំមុន។ មិត្តភាពជប៉ុន និងកម្ពុជាកាន់តែមានភាពស្និទ្ធស្នាលគ្នាខ្លាំង ក្រោយពេលដែល ជើងហោះហើរពីជប៉ុនផ្ទាល់មកកម្ពុជា ធ្វើឡើងដោយក្រុមហ៊ុនអាកាសចរ ANA តែជាអកុសលឥឡូវនេះវាលែងមានទៀតហើយ។

នាងខ្ញុំខ្លួនឯងគិតថា បើធៀបនឹង១០ឆ្នាំមុន រាជធានីភ្នំពេញ មានចំនួនផ្សារទំនើបច្រើនជាងមុន ហើយការរស់នៅគឺកាន់តែស្រួលជាងមុនច្រើន។ ដោយសារជំងឺកូវីដ១៩ នាងខ្ញុំមិនអាចទៅមកភ្នំពេញបានប្រហែលជា៤ឆ្នាំមកហើយ ប៉ុន្តែពេលនេះ នាងខ្ញុំមកកម្ពុជាម្តងរៀងរាល់ពីរខែម្តង។

តើវិបត្តិជំងឺកូវីដ១៩បានប៉ះពាល់ដល់អាជីវកម្មរបស់អ្នកស្រីដែរ ឬទេ?

អាជីវកម្មផ្នែកអចលនទ្រព្យនៅក្រៅប្រទេសបានរងផលប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អចលនទ្រព្យដែលយើងខ្ញុំគ្រប់គ្រង គឺត្រូវបានធានាយ៉ាងពេញលេញដោយក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ ហើយយើងខ្ញុំបានទទួលសំណងត្រឡប់មកវិញត្រឹមត្រូវ ដូច្នេះ វាហាក់ដូចជាពុំមានផលប៉ះពាល់អ្វីខ្លាំងដល់ការសម្រេចចិត្តរបស់អតិថិជនដែលបានធ្វើការវិនិយោគទេ។ ជាការពិតណាស់ ក៏មានអ្នកវិនិយោគខ្លះចង់សម្រេចចិត្តវិនិយោគបន្ទាប់ពីពិនិត្យមើលតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅលើគេហទំព័រ ដូច្នេះយើងខ្ញុំបានប្តូរទៅជាវិធីសាស្រ្តនៃការភ្ជាប់ទៅកាន់គេហទំព័រអនឡាញ និងមើលវីដេអូសម្រាប់អតិថិជនបែបនេះ។ បច្ចុប្បន្ន យើងបានបន្តដំណើរការចុះទៅមើលផ្ទាល់ ហើយអ្នកវិនិយោគដែលចង់មើលផ្ទាល់នូវអចលនទ្រព្យគឺអាចចុះទៅមើលដោយផ្ទាល់បាននៅនឹងកន្លែង។

តើទីក្រុងភ្នំពេញមានចំណុចទាក់ទាញអ្វីខ្លះ?

នាងខ្ញុំគិតថាភ្នំពេញជាកន្លែងងាយស្រួលក្នុងការរស់នៅ ព្រោះដើមឡើយវាជាក្រុងក្រោមអាណានិគមបារាំង ហើយមានទីប្រជុំជនត្រូវបានថែទាំយ៉ាងល្អ និងមានគ្រោះមហន្តរាយតិចតួចបង្ករឡើងដោយការរញ្ជួយដី និងព្យុះជាដើម។ វប្បធម៌អាហារខ្មែរក៏ត្រូវចិត្តប្រជាជនជប៉ុនដែរ ហើយមានភោជនីយដ្ឋានជាច្រើនដែលបម្រើម្ហូបអន្តរជាតិ ដូច្នេះសម្រាប់ជប៉ុនគឺទាំងម្ហូបខ្មែរនិងបរទេសគ្រប់យ៉ាងគឺឆ្ងាញ់។

បើនិយាយពីការវិនិយោគវិញ វាមានភាពទាក់ទាញក្នុងការធ្វើពាណិជ្ជកម្មជាប្រាក់ដុល្លារអាមេរិកនៅកម្ពុជា។ ការប្រាក់លើប្រាក់បញ្ញើរបស់ធនាគារមានកម្រិតខ្ពស់ ហើយជនបរទេសអាចទិញអចលនទ្រព្យបានទៀត។ ប្រសិនបើការជួលដំណើរការត្រឹមត្រូវ វានឹងក្លាយជាប្រភពនៃប្រាក់ចំណូលមានស្ថេរភាពមួយសម្រាប់អ្នកវិនិយោគជប៉ុន ដែលវាក៏គួរឱ្យទាក់ទាញផងដែរ។

បើមើលពីផ្លូវច្បាប់វិញ មិនមានបញ្ហាអ្វីធំដុំទេ ព្រោះនីតិវិធីចុះឈ្មោះក្រុមហ៊ុនអាចបំពេញបានដោយត្រឹមត្រូវ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងករណីខ្លះ ពុំសូវមានអ្នកជួលច្រើនដូចការរំពឹងទុកដែរ ដូច្នេះនាងខ្ញុំគិតថា វាជាកត្តាហានិភ័យមួយត្រូវពិចារណា។

រាជធានីភ្នំពេញមានចំនួនប្រជាជនជាង២លាននាក់ ប៉ុន្តែគេថានៅឆ្នាំ២០៣៥ នឹងមានប្រជាជនប្រមាណ៣លាននាក់ រួមទាំងជនបរទេសផងដែរ។ តើអ្នកស្រីរំពឹងអ្វីខ្លះពីក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យឆ្លើយតបទៅនឹងកំណើនប្រជាពលរដ្ឋបែបនេះ?

អ្នកជួលអចលនទ្រព្យមួយចំនួនដែលយើងគ្រប់គ្រងគឺជាជនជាតិខ្មែរ ហើយពួកគេភាគច្រើនបានរស់នៅក្រៅប្រទេសយូរមកហើយ ហើយបានត្រឡប់មកប្រទេសកម្ពុជាវិញ។ ចំពោះអតិថិជនបែបនេះមានទំនោរជ្រើសរើសខុនដូដែលមានសុវត្ថិភាពល្អសម្រាប់ការរស់នៅរបស់ពួកគាត់។ នាងខ្ញុំគិតថាចំនួនអ្នកមានធនធាននៅកម្ពុជានឹងបន្តកើនឡើងនៅពេលអនាគត។ ម្យ៉ាងទៀត ដោយសារចំនួនជនបរទេសកើនឡើង នាងខ្ញុំគិតថាតម្រូវការបន្ទប់បែប ១បន្ទប់គេង និង ២បន្ទប់គេង នឹងកើនឡើង។ ម្យ៉ាងវិញទៀត បច្ចុប្បន្នមានបន្ទប់សម្រាប់គ្រួសារតិចតួចនៅឡើយ ដូច្នេះប្រសិនបើចំនួនជនបរទេសដែលមកជាមួយគ្រួសារកើនឡើងនាពេលអនាគត នាងខ្ញុំគិតថាការផ្គត់ផ្គង់បន្ទប់សម្រាប់គ្រួសារនឹងក្លាយជាបញ្ហាថ្មីត្រូវគិតគូ។ អចលនទ្រព្យដែលយើងខ្ញុំធ្វើការជួលកន្លងមកមានតែបន្ទប់តូចៗប៉ុណ្ណោះ ហើយយើងធ្លាប់ភ្ជាប់បន្ទប់ដើម្បីប្រើប្រាស់ជាលក្ខណៈគ្រួសារ។ លើសពីនេះ តាមទស្សនៈនៃអចលនៈទ្រព្យដែលងាយស្រួលសម្រាប់គ្រួសារ នាងខ្ញុំគិតថាមានតម្រូវការសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមានគ្រឿងបរិក្ខារ និងកន្លែងកម្សាន្តទូទៅពេញលេញ ដូចជាការមានហាងស្ប៉ានៅក្នុងអគារតែមួយ និងកន្លែងដែលកុមារអាចលេងបានជាដើម។

ក្រុមហ៊ុនរបស់យើងមិនធ្វើការងារអ្នកអភិវឌ្ឍន៍(សាងសង់) ឬទាក់ទាញអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ទេ។ យ៉ាងណាមិញ ប្រសិនបើចំនួនប្រជាជនមានពី២លានឡើងទៅ៣លាននាក់ នាងខ្ញុំគិតថាទីក្រុងភ្នំពេញនៅតែត្រូវបានចាត់ទុកថាជាទីផ្សារតូចមួយសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ធំៗរបស់ជប៉ុន។ នាងខ្ញុំសង្ឃឹមថានឹងមានអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដ៏ល្អដែលអាចនឹងវិនិយោគលើទីផ្សារពិសេសបែបនេះបាន។

តើវិស័យអចលនទ្រព្យនៅរាជធានីភ្នំពេញមានបញ្ហាប្រឈមអ្វីខ្លះ?

មិនត្រឹមតែប្រទេសកម្ពុជាប៉ុណ្ណោះទេ មានករណី “ការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យឈប់មុនគម្រោងបញ្ចប់” កើតមានឡើងជាច្រើនដែរ។ នេះដោយសារតែមានគំរូអាជីវកម្មជាច្រើនដែលអចលនទ្រព្យត្រូវបានលក់ចាប់ពីដំណាក់កាលរៀបចំផែនការអភិវឌ្ឍន៍ដំបូង ហើយការសាងសង់ត្រូវបានធ្វើឡើងក្រោយការប្រមូលប្រាក់ តែក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍មានបញ្ហាក្នុងការបង្វិលថវិកានាំឱ្យមានការរាំងស្ទះជាដើម។ ដូច្នេះនាងខ្ញុំគិតថាគួប្បីត្រូវបង្កើតលំហូរនៃការអភិវឌ្ឍដែលមានផ្លូវច្បាប់ត្រឹមត្រូវ និងការលក់បន្ទាប់ពីអចលនទ្រព្យសាងសង់រួច។

នាងខ្ញុំគិតថាវាគួរតែមានប្រព័ន្ធធានារ៉ាប់រងដូចជាការផ្តល់សំណងដល់អ្នកទិញ ប្រសិនបើការសាងសង់បានបញ្ឈប់នៅពាក់កណ្តាលទី។ ជាការពិតណាស់ យើងអាចនិយាយបានថា វាជាជម្រើសនិងជាទំនួលខុសត្រូវខ្លួនឯងចំពោះការទិញអចលនទ្រព្យណាមួយ ប៉ុន្តែប្រសិនបើហានិភ័យបែបនេះកើនឡើងច្រើន នោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាទាំងមូលនឹងមានរូបភាពអវិជ្ជមានមិនខាន។

ម្យ៉ាងវិញទៀត នាងខ្ញុំគិតថា យើងត្រូវធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវការឆ្លើយតបរបស់ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រង បន្ទាប់ពីអចលនទ្រព្យត្រូវបានសាងសង់។ ប្រសិនបើក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងមិនខិតខំប្រឹងប្រែងបង្កើនការពេញចិត្តរបស់អតិថិជនទេ អ្នកជួលនឹងមិនមកទៀតទេ ព្រោះរាល់ពេលដែលអចលនទ្រព្យថ្មីត្រូវបានសាងសង់ អតិថិជននឹងចាកចេញទៅកន្លែងថ្មីទាំងនោះជាមិនខាន។

នាងខ្ញុំក៏គិតដែរថា ការប្រមូលទុនបំរុងសម្រាប់ការជួសជុលថែទាំកំពុងនិងបានមានចំនួនច្រើនឡើងៗជាបណ្តើរៗ ប៉ុន្តែក៏មានសំណួរថាតើថវិការប្រមូលទាំងនោះពិតជាត្រូវបានប្រើប្រាស់សម្រាប់ការជួសជុល ថែទាំត្រឹមត្រូវដែរឬទេ។ វាមិនទាន់ជាបញ្ហាទេសម្រាប់ពេលឥឡូវនេះព្រោះវាជាទុនប្រមូលបានថ្មីៗ ប៉ុន្តែនាងខ្ញុំគិតថាវានឹងក្លាយទៅជាបញ្ហាក្នុងរយៈពេល៥ ឬ១០ឆ្នាំខាងមុខ ប្រសិនបើការចាត់ចែងពុំមានតម្លាភាព។

ដូច្នេះចំពោះភ្នាក់ងារជាអ្នកលក់ នាងខ្ញុំគិតថាវានឹងបង្កជាបញ្ហា ប្រសិនបើយើងមិនប្រាប់អតិថិជនថាមានការចំណាយផ្សេងៗដូចជា ថ្លៃគ្រប់គ្រងទាំងអស់នោះជាដើម។

តើអ្នកស្រីគិតថានឹងមានទំនោរជាវអចលនទ្រព្យពីប្រជាជនខ្មែរនៅជប៉ុនកើតឡើងដែរទេ?

នាងខ្ញុំគិតថានឹងមាន។ ក្រុមហ៊ុនយើងខ្ញុំក៏មានបំណងណែនាំពីអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសជប៉ុនដែរ ប៉ុន្តែបច្ចុប្បន្នមានគម្រោងនៅកម្ពុជាច្រើនពេក នៅពុំទាន់អាចធ្វើការងារណែនេះនៅឡើយ។ នាងខ្ញុំក៏មានស្គាល់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យច្រើនដែលណែនាំអចលនទ្រព្យជប៉ុនទៅកាន់បរទេសដែរ។ ដោយសារបច្ចុប្បុន្នតម្លៃប្រាក់យ៉េនជប៉ុនក៏កំពុងថយចុះផង នាងខ្ញុំគិតថាតម្រូវការនេះនឹងកើនឡើង។

ជាចុងក្រោយ តើអ្នកនាងមានពាក្យពេជន៍អ្វីខ្លះទេ?

បច្ចុប្បន្ន ការមានជាកម្មសិទ្ធ និងការវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យនៅក្រៅប្រទេសកាន់តែមានចំនួនកើនឡើងបើប្រៀបធៀបជាមួយកាលពីមុន ដូច្នេះនាងខ្ញុំគិតថានឹងមានការចាប់អារម្មណ៍កាន់តែច្រើនឡើងថែមទៀតពីជប៉ុនមកកាន់ប្រទេសកម្ពុជា។ នាងខ្ញុំគិតថាប្រទេសកម្ពុជាមានភាពទាក់ទាញ ព្រោះជាប្រទេសដែលបើកចំហសម្រាប់ការវិនិយោគពីបរទេស ខណៈប្រជាជនជប៉ុនមានទ្រព្យជាសាច់ប្រាក់យ៉េនជប៉ុន កំពុងគិតអំពីការការពារហានិភ័យជាមួយនឹងរូបិយប័ណ្ណបរទេស។

មានមនុស្សមួយចំនួនប្រហែលជាគិតថានយោបាយកម្ពុជាអាចនឹងផ្លាស់ប្តូរនៅពេលអនាគត ហើយច្បាប់អាចនឹងផ្លាស់ប្តូរដែរ ប៉ុន្តែគួរចាំថាសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជានៅតូចនៅឡើយ ហើយដើមទុនបរទេសត្រូវបានទទួលយកសម្រាប់ធ្វើឱ្យមានកំណើនសេដ្ឋកិច្ច ដូច្នេះនាងខ្ញុំមិនគិតថានឹងមិនមានការផ្លាស់ប្តូរភ្លាមៗកើតឡើងនោះទេ។ ក្រុមហ៊ុនយើងខ្ញុំនឹងតាមដានស្ថានការណ៍នៅកម្ពុជា ហើយផ្សព្វផ្សាយពីភាពទាក់ទាញរបស់ប្រទេសកម្ពុជាទាក់ទងនឹងការវិនិយោគពីបរទេសបន្តទៀត៕

Anna Advisors Co.,Ltd
Unit No. FO-1025, Flatiron by Meridian, Street 102, Phnom Penh City Centre, Sangkat Srah Chok, Khan Daun Penh, Phnom Penh, Kingdom of Cambodia
info@annaadvisors.com
Tel: 023 97 2014 / 012 833 290